马来西亚买卖合约（SPA）流程全解（2026 年版）

马来西亚的 SPA 流程是怎样的？ 买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称 SPA）是把双方谈妥的价格变成具法律约束力买卖的合约。二手房从签约到拿钥匙一般需要 3 至 4 个月：签约时付清 10% 订金，30 天内盖印花，余款通常约 3 个月内付清。新推出的公寓则采用法定合约（Schedule H），发展商最长有 36 个月交屋（资料截至 2026 年 10 月）。

下面分别说明两种情况的每一步，以及各项费用由谁承担。

SPA 流程需要多长时间？

二手房的时间是市场惯例，以你的合约条款为准；若需申请各项批准，可能多花一至两个月或更久（Donovan & Ho）。新房的期限则由《房屋发展（管制与执照）条例》规定（MahWengKwai & Associates，Mondaq 转载）。

二手房：SPA 一步步来

第一步：出价与诚意订金

谈妥价格后，买家签署出价信（letter of offer），并支付诚意订金（earnest deposit），一般为房价的 2% 至 3%，通常由中介作为保管人（stakeholder）持有。出价信一般给 14 至 21 天签署 SPA；若逾期又没有事先约定延期，卖家可没收诚意订金。

第二步：签署 SPA，补足订金

双方律师议定合约草稿后，签约时把订金补足至 10%。签约前请细读：完成交易期限、延期与逾期利息条款、各项费用如何分摊（地税、门牌税与管理费一般按日分摊），以及单位是连租约出售还是空屋交付。

第三步：盖印花与 3% 保留款

在马来西亚签署的文件须在签署后 30 天内盖印花（资料截至 2026 年 10 月，EdgeProp 的 LHDN 盖印花指南）。主要费用是产业转让书（MOT）和贷款合约的印花税；从 2027 年 1 月 1 日起，产业转让将纳入内陆税收局的自我评估制度。税率与计算例子见我们的 印花税与律师费指南，也可用 计算工具 试算任何房价。

买家律师还会保留房价的 3%（卖家若非公民或永久居民则为 7%），代卖家缴交产业盈利税（RPGT），详情见我们的 卖房指南。

第四步：贷款与各项批准

银行发出贷款批准信后，你再签署贷款文件。视单位情况而定，卖家律师可能需要申请发展商同意（分层地契尚未发出）或州政府批准（部分租赁地契，以及所有外国人购买）。外国买家请参考我们的 外国人买房指南。

第五步：完成交易与交钥匙

余款须在完成交易期限内付清，一般是先决条件达成后 3 个月，合约通常还允许短期延期，但须付利息。银行会先替卖家还清其贷款，余额交给卖家，然后交钥匙。若延期后仍未能完成交易，卖家一般可终止合约并没收 10% 订金。

新房有什么不同？

付钱前先查项目

可在房屋及地方政府部（KPKT）的 TEDUH 平台（teduh.kpkt.gov.my）查询发展商执照、广告与销售准证（APDL）、获批售价，以及项目是否被列为延误或废弃（资料截至 2026 年 9 月，Malay Mail）。

预订费与签约

发展商常会收取预订费（booking fee），但条例规定任何人不得在法定 SPA 以外收取款项，首 10% 应在签约时支付（EdgeProp）。若已付预订费，请保存收据：联邦法院在 2021 年 *PJD Regency* 一案中裁定，计算迟交屋赔偿的交屋期限从支付预订费当天起算（Mondaq）。

交屋期限与迟交赔偿

根据 Schedule H，发展商须在 36 个月内交付公寓（Schedule G 的有地房产为 24 个月）。若延迟交屋，买家可获得每年房价 10% 的约定赔偿（LAD），按日计算，直到交屋为止（马来亚大学）。

交屋后的缺陷

缺陷保修期为 24 个月，从交屋当天起算。发现缺陷要以书面投诉，发展商须在 30 天内修好；若没有处理，你可书面通知自行维修的费用，并从保管人持有的款项中扣回。无法解决、金额不超过 RM50,000 的索偿，可在保修期结束后 12 个月内向购屋者索偿仲裁庭提出（资料截至 2026 年 10 月，EdgeProp）。

各项费用由谁付？

首购屋印花税豁免以 SPA 签署日期为准；2027 年财政预算案 建议从 2027 年 1 月 1 日起签署的 SPA 享有更宽的豁免，签约时间因此更重要。

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常见问题

在马来西亚签 SPA 要付多少订金？

合计为房价的 10%。二手房一般是出价时付 2% 至 3% 诚意订金，签 SPA 时补足余额；新房则在签署法定 SPA 时支付 10%。

3% 保留款由谁保管？

由买家律师保留房价的 3%（卖家为非公民时为 7%），交给内陆税收局抵扣卖家的产业盈利税；多出的部分会退还卖家。

发展商迟交屋怎么办？

根据 Schedule H 合约，你可索取每年房价 10% 的约定赔偿，从 36 个月期满后按日计算，直到交屋为止。