2026 年吉隆坡公寓出售全攻略：流程、费用与产业盈利税（RPGT）

很多屋主以为，房子挂上网站才算开始卖。其实赚多赚少，往往在更早之前就决定了：开价是否合理、出售时间与 RPGT 持有年限是否配合、买家出现时文件是否齐全。本文以吉隆坡一宗典型的二手公寓买卖为例，从决定出售一路讲到交钥匙。

第一步：挂牌前先算清楚

接触买家之前，先准备好四件事：

1. 赎回金额（redemption sum）。 向银行索取赎回声明，并确认贷款是否仍在锁定期（lock-in）内。锁定期内提早还清，通常须按贷款合约缴付罚金。
2. 持有年限。 RPGT 按持有时间计算（见第五步）。有时晚几个月出售，税额就能降到零。
3. 地契状况。 确认分层地契（strata title）是否已发出并在你名下。若尚未发出，一般须以转让契约（deed of assignment）进行，并需要发展商及银行同意，耗时较长。租赁地契（leasehold）单位转让也可能需要州政府批准。
4. 租约。 出售并不会终止现有租约。先决定是连租约一起卖（较吸引投资者），还是空屋交付（较适合自住买家）。

第二步：参考成交价，而不是挂牌价

网站上的开价只是卖家的期望。买家、银行和估价师看的是同栋单位的实际成交价。比较时要看相近的面积、楼层、景观与装修；银行估价会决定买家的贷款额——开价若明显高于估价，买家须以现金补足差额，潜在买家自然变少。如何解读最新数据，可参考我们的 市场分析。

第三步：委托注册中介

在马来西亚，只有注册房地产中介（REN、PEA 或 REA）才能收费代理物业，注册号码可在估价师、评估师、房地产代理及产业经理委员会（LPPEH）网站查询。该委员会规定，出售物业的中介费上限为成交价的 3%（最低 RM1,000），实际费率须在开始推广前以书面约定。

好的广告需要真实照片、正确的建筑面积、管理费及租约状况。我们为 Mont Kiara、Damansara Heights 及 KLCC 的屋主提供这些服务——详见 我们的服务。

第四步：出价、订金与买卖合约（SPA）

典型的二手买卖流程如下：

以上时间表属市场惯例，以 SPA 条文为准，务必细读草稿。卖方律师费与买方相同，按 2023 年律师收费令计算：首 RM500,000 收 1.25%，其后 RM700 万收 1%，另加 8% SST 及杂费。转让印花税由买家支付——买方费用详见 印花税与律师费攻略。

第五步：RPGT、3% 保留款与 60 天期限

出售物业的盈利须缴产业盈利税（RPGT）。根据内陆税收局（LHDN），个人现行税率如下：

实际操作要注意：

• 买家须保留房价的 3%（卖家为非公民则 7%），并在 60 天内缴交 LHDN。若你的税额较低，多出的部分可申请退还。
• 卖家须在出售后 60 天内通过 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A 表格——即使无须缴税也要申报。自 2025 年 1 月 1 日起 RPGT 实行自我评估，税款须在出售后 90 天内缴清；逾期申报最高可被罚税额的三倍。
• 可扣除成本包括当初买房时付的印花税和律师费、出售时的中介费和律师费，以及提升单位价值的装修开支——收据要保存好。
• 豁免： 每位个人可享 RM10,000 或应税盈利 10% 的豁免（以较高者为准）。公民及永久居民另有一生一次的自住屋豁免——通常留给五年内盈利较大的那次出售最划算。

外国屋主也请参阅我们的 外国人买房指南。

计算例子

一位马来西亚屋主以 RM800,000 买入公寓（另付约 RM28,000 印花税及律师费），在持有第 4 年以 RM950,000 售出，议定中介费 2.5%：

同一宗交易若在第 5 年出售，税额为 RM11,496（15%）；第 6 年起则无须缴税。买卖双方的贷款与印花税，可用我们的 计算工具 核算。

第六步：完成交易与交屋

完成交易时，买家银行先向你的银行支付赎回金额，余款再经律师转给你。交屋前，请缴清管理费与偿债基金（sinking fund）、地税和门牌税（一般按 SPA 分摊）及水电费，交出所有钥匙、门禁卡和停车贴纸，并通知管理处。

2026 年 10 月 9 日提呈的 2027 年财政预算案没有宣布调整 RPGT 税率（资料截至 2026 年 10 月，EY 预算案摘要）。主要的房产措施是扩大首购屋印花税豁免，详见我们的印花税指南。

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