2026 年外国人在吉隆坡买公寓：真实费用全解析

外国人可以在吉隆坡买公寓，但真正的门槛不是房价，而是房价之外需要准备的现金。自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家的产业转让印花税统一为 8%（2025 年为统一 4%，直接翻倍），而银行一般只给外国人 60%–70% 的贷款。

简单来说：外国买家在签约时，最好准备 大约房价一半的现金。下面把账算清楚。

30 秒看懂规则

• 吉隆坡最低购买价：RM1,000,000（外国个人购买住宅）。其他州各有标准，例如雪兰莪大部分地区为 RM200 万。
• 必须获得州政府批准。 每一宗外国人购房都需要土地局同意，由律师代为申请，一般需时约 1–3 个月。
• 部分单位不能买。 土著保留单位（Bumi lot）和廉价房不能卖给外国人，有地房产也受严格限制。
• 转让印花税统一 8%，适用于非公民及外资公司（本地人为 1%–4% 累进）。马来西亚永久居民一般按公民计算，请与律师确认。

实例：RM150 万 Mont Kiara 公寓

假设外国买家以 RM1,500,000 购买一间已完工的 Mont Kiara 公寓，向银行贷款 60%（RM900,000）。

作为对比，本地人购买同一单位，转让印花税只需约 RM44,000，而不是 RM120,000。

简单估算：外国人在吉隆坡买公寓，若贷款 60%，需准备约 50% 房价的现金；若贷款 70%，则约 40%。

外国人如何申请房贷

大部分马来西亚银行都接受外国人申请房贷，但条件比本地人严格：

• 贷款成数一般为 60%–70%，视收入来源国家及银行而定，有时更低。
• 银行重视可核实的收入，许多银行更偏好有本地收入、MM2H 签证或工作准证的买家。
• 付订金之前先拿到贷款预批。 这是避免订金被没收最有效的方法。

将来出售：外国人的 RPGT

出售房产时，增值部分需缴纳产业盈利税（RPGT），外国人的税率比本地人高：

此外，买家需从外国卖家的房款中 扣留 7%（本地卖家为 3%）交给税务局（LHDN），直到 RPGT 申报完成。打算五年内转手的买家，一定要先算清楚。

建议购买步骤

1. 确认预算超过吉隆坡 RM100 万门槛，并且能负担约 50% 的现金支出。
2. 向适合你背景的银行申请贷款预批。
3. 只筛选外国人可购买的单位——非土著保留单位，且高于门槛价。
4. 支付订金（一般 2%–3%），通过律师签署买卖合约（SPA）。
5. 律师申请州政府批准，批准后完成过户。

想比较地区？可以先看我们的 Mont Kiara 与 KL City Centre 地区页面，或浏览最新 房源列表。