马来西亚公寓管理费与偿债基金全解（2026 年版）

管理费和偿债基金是什么？ 在马来西亚，拥有分层地契公寓的业主每月要向大楼的管理机构缴付两笔钱。管理费（service charges，也叫 maintenance fee）用于日常运作，例如保安、清洁、电梯和保险；偿债基金（sinking fund）则是为日后大型维修预留的储备金，法律规定至少为管理费的 10%（《2013 年分层管理法令》，资料截至 2026 年 10 月）。

举例说，每月管理费 RM400 的单位，偿债基金至少 RM40，合计每月 RM440。下面说明这两笔钱如何决定、能用在哪里，以及拖欠的后果。

管理费用在哪里？

管理费（法令中称为 "Charges"）用来维护公共设施：保安与门禁、清洁与园艺、电梯、泳池与健身房、公共区域水电、管理公司费用，以及管理机构依法必须购买的大楼保险（EdgeProp）。管理费须预先缴付，并存入专用的维修账户（maintenance account）。

偿债基金是做什么的？

偿债基金只用于资本性开支，而不是日常账单：例如重新油漆大楼、更新或更换设备装置、购置可移动设备，以及提升公共设施（《2013 年分层管理法令》条文，Low & Partners 整理）。这笔钱存放在独立的偿债基金账户，只能用于上述用途。所以买旧楼时，偿债基金充足是好迹象。

管理费怎么计算？

管理费按每个单位的分层单位份额（share units）比例分摊，而不是单纯按平方尺计算（资料截至 2026 年 10 月）。分层单位份额在规划分层地契时就已分配，考虑因素包括单位面积、停车位等附属单位，以及单位用途，所以商业单位或 SOHO 的比重可能与住宅单位不同（EdgeProp）。想知道确实金额，最好直接问卖家或管理处，不要只按面积估算。

由谁决定收费？

视大楼所处阶段而定：

1. 发展商：交屋后的初期管理阶段。
2. 联合管理机构（JMB）：由发展商与业主组成，直到分层地契发出、管理公司成立为止。
3. 管理公司（MC）：由业主管理，在业主大会上决定管理费及是否调高偿债基金比例。

无论哪个阶段，偿债基金都至少为管理费的 10%，业主大会可以议决提高，但不能降低（Low & Partners 整理的法令条文）。账目每年都须审计，业主可以查看钱怎么花。

不缴管理费会怎样？

逾期款项可被征收每年最高 10% 的利息（资料截至 2026 年 10 月）。管理机构可发出书面通知，给予至少两个星期缴付，之后可向法庭或分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）索偿。业主若无合理理由不理会通知，即属犯罪，可被罚款最高 RM5,000 或监禁最长三年，持续违规者每天另罚最高 RM50（Low & Partners 整理的法令条文）。

费用纠纷是仲裁庭最常见的案件：仲裁庭副主席曾表示，约 80% 的索偿与收费有关；索偿额最高可达 RM250,000，申请费仅 RM100（EdgeProp，2022 年 11 月）。

单位出租时由谁付？

无论谁住在单位里，对管理机构负责的都是业主。吉隆坡大多数租约都由房东负责管理费和偿债基金，但请以你的租约条款为准；租约一般包括哪些内容，可参考我们的 租房指南。对房东来说，马来亚银行（Maybank）列出可从租金收入中扣除的开销包括管理费、维修费和偿债基金，以及门牌税、地税、火险和房贷利息（Maybank，2024 年 10 月）。

买家应该查什么？

• 每月总额：管理费加偿债基金，以及是否已议决调涨。
• 欠款：买二手单位时，管理费一般按 SPA 的完成交易日期分摊，详见我们的 SPA 流程指南。记得索取最新账单，避免接手前屋主的欠款。
• 偿债基金是否充足：若大楼即将重新油漆或更换电梯，而基金不足，日后可能要额外摊派。
• 回酬率：比较租金与房价时，要扣除这两笔费用；我们的 Solaris Parq 租还是买比较 示范了持有成本如何影响结果，费用计算工具 则可试算印花税和律师费。

以上规定来自《2013 年分层管理法令》，适用于西马和纳闽；沙巴和砂拉越另有分层法律。房屋及地方政府部在 2026 年 6 月表示正在检讨该法令，但尚未公布修法时间表（RTM）。

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常见问题

马来西亚的偿债基金是多少？

根据《2013 年分层管理法令》，至少为管理费的 10%。业主可在业主大会上议决提高比例，但不能低于 10%。

可以要求租客支付管理费吗？

管理机构向业主收费，法律责任始终在业主身上。租约可以约定由租客承担，但吉隆坡大多数租房个案仍由房东支付管理费和偿债基金。

JMB 或 MC 可以对逾期管理费收利息吗？

可以。逾期利息每年最高 10%；业主若不理会书面催缴通知，可被罚款最高 RM5,000，或被告上分层管理仲裁庭或法庭。